福州新区管委会（长乐区人民政府），各县（市）区人民政府,各有关单位：

　　《关于进一步优化高品质住宅设计的若干措施》已经市政府同意，现印发给你们，请遵照执行。 

　　特此通知。   

　　                                    福州市自然资源和规划局      福州市住房和城乡建设局     

                                       福州市不动产登记和交易中心    福州市园林中心 

　　                                                   2026年6月26日 

　　关于进一步优化高品质住宅设计的若干措施 

　　为优化高品质住宅设计，促进我市房地产项目开发建设，按照国家、省有关技术规范要求，结合我市实际，制定本措施。 

　　一、优化架空平台规划管控规则 

　　（一）优化架空平台间、退距管理。架空平台与项目外部建筑的间距，按照《福建省城市规划管理技术规定》（2017）多层建筑进行控制；结合消防安全等实际需要，设置于架空平台的消防车道在不影响城市景观界面前提下可局部放宽退距要求。 

　　（二）明确架空平台层功能设置。架空平台层可设置停车、公共开放空间、公共使用功能用房（配电房、物业管理用房、门卫、快递服务用房、社区服务、门厅、商业、垃圾分类屋等）。同时，架空平台层在满足应配建停车位的前提下，允许新建家政便民、文化休闲、体育健身等城市社区嵌入式服务设施，不计算计容建筑面积,产权归全体业主所有。 

　　（三）明确架空平台层上空间管理。在架空平台层上另有公共需要设置住宅架空层的，架空层高应在3.0米及以上且在5.1米及以下，架空开敞面累计长度应在架空空间周长的40%及以上，不计算计容建筑面积；在架空平台层上设置连接项目内各栋建筑的全天候开放式风雨连廊的，其连廊宽度在4.5米及以下，层高在3.0米及以上且在6.0米及以下的，不计算计容建筑面积，不计算基底面积，不符合上述要求的风雨连廊应计入容积率，计容建筑面积按风雨连廊水平投影面积计算。 

　　（四）规范架空平台层消防设计要求。 

　　1.通向架空平台层的消防车坡道应与市政道路连通，架空平台层的消防车道设置、连通接口数量以及间距应满足国家消防技术标准要求。 

　　2.架空平台层的耐火等级应为一级，架空平台层的楼板和屋面承重构件的耐火极限不应低于2.5h。 

　　3.架空平台层上设置服务于住宅建筑的消防车道及消防车登高操作场地，且架空平台层采用耐火极限不低于2.5h 的楼板与上部住宅分隔时，架空平台层的汽车库可参照地下车库进行消防设计。 

　　4.架空平台层用于停放电动汽车、电动自行车时，应按《福州市电动自行车和电动汽车充电设施消防安全导则》（试行）进行防火设计。 

　　5.架空平台层若设置商业服务网点、社区居委会用房、物业用房等配套用房，应能直接疏散至地面。 

　　（五）明确住宅公摊规则。住宅项目在小区出入口按标准要求设置的小区级门厅、大堂，不列入住宅公摊。架空平台层上有多幢住宅楼的，本层按标准设置的大堂、门厅、梯间（井）等共有部位，不列入上部住宅公摊；上部各幢住宅内按标准要求设置的大堂、门厅、梯间（井）等共有部位，按规定列入各幢住宅公摊。 

　　（六）明确架空平台层配电站房［开关站、环网室、配电室（站）、开闭所］设置要求。 

　　1.新建住宅小区配电站房应设置在地面一层（含架空平台层）及以上，且配电室内地坪标高不应低于同层其他用房的标高（架空平台层室内标高不应低于地块场地及周边道路标高）。 

　　2.新建小区配电站房设置应符合现行福建省地方标准《10kv及以下电力用户业扩工程技术规范》中的相关要求。   

　　3.配电房屋顶不应采用种植绿化屋面。 

　　4.电动汽车充电车位与配电站房之间距离不应小于6米。 

　　二、优化计容规则 

　　（一）放宽住宅顶层层高。住宅项目顶层层高放宽至3.6米，若层高超过3.6米，则按每2.2米为一个核算单位进行计容面积折算。 

　　（二）改善停车空间门厅。设置于地下室、半地下室、架空平台层必要的门厅总面积在50平方米及以下的，不计算计容建筑面积。 

　　（三）允许平层住宅客厅挑空。套内建筑面积不低于180平方米且为工程竣工验收前全装修交付的平层住宅，其客厅允许设置一处挑空空间，挑空部分不得大于两个标准层层高，水平投影面积不超过本套住宅套内建筑面积20%且不大于50平方米的，按其水平投影面积计算容积率，超出部分按2倍计算容积率。 

　　三、优化建筑高度层次管控要求 

　　（一）计容建筑规模达到8万平方米或建筑栋数达到8栋的住宅项目，宜至少采用2个建筑高度层次；计容建筑规模达到15万平方米或建筑栋数达到15栋的住宅项目，宜至少采用3个建筑高度层次。位于城市重要干道、临水、临山沿线或城市设计有明确要求的项目，可视情况适度提高层次要求。对于用地形状规整、周边无特殊景观要求或城市设计未作特别规定的项目，经论证后可适度放宽层次数量要求。 

　　（二）住宅项目最高高度建筑栋数不宜大于总建筑栋数的70%。同一高度层次的建筑栋数不宜少于总建筑栋数的15%，且不宜少于2栋。 

　　（三）住宅项目建筑高度在24米及以下的，建筑高度层次按城市设计及规划方案合理确定;住宅项目建筑高度在24米至54米的，相邻两层次高度之间差值宜不小于较高建筑高度的10%—15%，且不宜小于6米;住宅项目建筑高度在54米及以上的，相邻两层次高度之间差值宜不小于较高建筑高度的10%—20%，且不宜小于9米。 

　　四、放宽底层单块商业面宽管控要求 

　　沿宽度大于30米城市规划道路两侧的商业空间，其分隔后底层单块商业面宽不宜小于8米，满足城市景观风貌要求的可视情况适度放宽底层单块商业面宽要求。 

　　五、明确安置房（安商房）机械停车泊位的配建比例 

　　存在地块较小、形状不规则、安置量较高或地下室开挖难度大等情况的安置房（安商房）项目，可配置不超过应配建停车泊位数30%比例的机动车机械停车泊位。 

　　六、鼓励开发地下空间 

　　在满足消防安全和规划设计条件要求的前提下，允许新出让住宅项目利用地下空间(指地下一层)新建家政便民、文化休闲、体育健身等城市社区嵌入式服务设施，用于完善15 分钟社区生活圈配套，提升居住区品质；由此增加的地下建筑面积，不计算容积率，不收取土地价款，建成后产权归全体业主所有。 

　　七、统筹绿地空间布局 

　　鼓励经营性用地与相邻的零星绿地、边角绿地等一并出让。绿地与经营性地块可统筹计算指标，统一设计，同步实施，两地块地下空间可统筹设计实施。在满足消防及结构安全的前提下，放宽经营性用地与绿地间的建筑退让距离。绿地规划方案应征得园林部门同意，由土地使用权人负责建设、管养，绿地建成后无条件对外开放使用。 

　　八、允许必要的出入口占用绿地 

　　建设项目与规划绿地相邻，必须通过绿地设置出入口与规划道路相连接的，无需缴纳绿化补偿费。出入口宽度结合总平面规划方案确定。 

　　九、其他 

　　（一）本措施自印发之日起施行，有效期3年。本措施发布实施前，已取得《建设工程规划许可证》、但未取得预售许可的项目，可按本措施及《福州市自然资源和规划局关于优化规划技术指标计算规则的通知》（榕自然综〔2026〕67号）变更建筑设计方案，榕自然综〔2026〕67号文件与本措施不一致的，以本措施为准。 

　　（二）本措施适用于鼓楼区、台江区、仓山区、晋安区，其他县（市）区可参照执行。